非居住者（海外オーナー）の部屋を借りる場合の源泉徴収税

通常、部屋を借りるときは不動産会社やオーナー（大家さん）に賃貸料を支払います。
この時、税金なんて気にしたことがないという人がほとんどではないでしょうか。

実は、オーナーが海外転勤で一時的に部屋を貸し出す場合や、海外在住のオーナーが所有する物件の場合、借りる側が税金を支払う（源泉徴収を行う）必要があります。

今回は、国内に住んでいるオーナーではなく、海外在住のオーナーから部屋を借りる際の注意点について、わかりやすく解説します。

オーナーが非居住者とはどういう場合か

冒頭でも説明したとおり、オーナーが日本在住でない場合、借りる側が税金を払う必要が出てくることがあります。
そのようなオーナーを「非居住者」と呼ぶのですが、主にどのような場合を指すのでしょうか。

まず、居住者と非居住者の大きな違いは以下のとおりです。

「居住者」というのは、日本に住所がある、または1年以上にわたって居所がある人のことをいいます。

住所は「生活の本拠」、居所は「生活の本拠ではないが、その人が現実に居住している場所」とされています。

それに対し「非居住者」というのは、日本に住所がなく、さらに1年以上居所がない人のことです。
日本に住んでいない外国人や、海外に1年以上転勤中の日本人が当てはまります。

つまり、「非居住者」とは、日本の物件を所有する外国人や、長期海外赴任中に持ち家を貸し出している日本人を指すのです。

そして、このような非居住者から日本国内で物件を借りる場合、借りる側（借主）がオーナーの代わりに20.42％の源泉徴収を行う必要があるのです。借主が、源泉徴収義務者ということですね。

そして、この源泉徴収の義務は、借りる側によっても変わってきます。

借りるのが個人の場合

借主が個人の場合は2つのパターンに分かれます。

まず一つ目は自分や親族の居住用として借りる場合です。この際、借主である個人は源泉徴収をする必要がありません。

二つ目は、居住用以外の用途、事業や店舗として借りる場合です。この場合は、借主である個人が源泉徴収をする必要があります。

例えば10万円の賃料と仮定します。その場合79.58％相当額の79,580円を賃料としてオーナーに支払い、残りの20.42％相当額の20,420円を源泉徴収税として、税務署に支払う必要があるのです。

そしてオーナー側は、借主が支払った79.58％分を毎月の賃料として受け取ります。

ちなみに一つ目のパターンの居住用の場合は、オーナーが税理士や納税管理人を通して年1回の確定申告で年間所得を20.42％納税します。

借りるのが法人の場合

法人の場合も、借主が納税する義務があります。非居住者から社宅などに使用するために会社が借りる場合などがあたります。

個人の二つ目のパターンと同じように、本来納税するべきオーナーに代わって、借主である法人が納税するシステムというわけです。

源泉徴収税の支払い方法

借主は、毎月10日までに前月分の納税をしなければなりません。

納付を怠ったり延滞すると、借主が延滞税などを払わなければならないため、毎月忘れずに手続きをする必要があります。

源泉徴収が免除される場合

貸主である非居住者が以下の条件を満たしている場合は、源泉徴収の免除または軽減を受けることができます。

・源泉徴収免除証明書の交付を受けている場合
・日本と非居住者の移住国の間で、租税条約が結ばれている場合

それぞれみていきましょう。

源泉徴収免除証明書の交付を受けている場合

非居住者や外国法人が日本で恒久的施設を有し、事業を行っている場合、日本にはいないものの居住者と同じような状況にあります。そのため、一定の要件を満たしていれば、税務署長から免除証明書を受けて、賃料所得について源泉徴収の免除が受けられます。

・非居住者が証明書を受けるための要件
①開業届などを提出している
②納税管理人の届け出をしている
③前年分の確定申告書を提出している

・外国法人が証明書を受けるための要件
①外国普通法人となった旨の届出書を提出している
②会社法又は民法の規定による登記をすべき外国法人にあっては、その登記をしている

日本と非居住者の移住国の間で、租税条約が結ばれている場合

この場合は、支払い日の前日までに「租税条約に関する届出書」等を、借主を経由して借主の納税地の所轄税務署長に提出する必要があります。

借主が源泉徴収をしなくてもよい方法

ここまで説明したように、非居住者から法人などが部屋を借りる際は、源泉徴収の手間が発生するため、あえてそういった物件は避けるという法人もあります。

そういった状態を避けるため、借主が源泉徴収をしなくてもよいように、マスターリースという方法があります。

マスターリースとは、一旦物件を賃貸管理会社に貸し、その管理会社が又貸しとして第三者に貸し出す方法です。

賃貸管理会社が納税義務者となるため、借主が源泉徴収をする必要がありません。

入居者の募集もしやすくなるため、海外転勤で貸し出す場合などは一度管理会社に相談するとよいでしょう。

まとめ

今回は、非居住者の部屋を借りる場合の注意点について解説しました。
少し難しい内容でしたが、知らないといざという時トラブルになる可能性があります。

海外オーナーだと知らずに借りて、その後税金の滞納を指摘されたケースもあったようです。
貸す側、借りる側、どちらの立場になっても問題ないよう、知識としてもっておくとよいでしょう。

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