サブリース（転貸借契約）から賃貸管理契約への移行は、オーナーや賃借人にとって新たなチャンスとリスクが伴います。家賃保証と空室リスクを避けたいオーナーにとってサブリースは一つの魅力的な手段でしたが、契約内容や手数料の面で不満が生じることもあります。
以下では、サブリースから賃貸管理へ変更する際のポイントや、そのメリット・デメリットについて解説します。
| 目次 |
|---|
| サブリースと賃貸管理の違いとは？ |
| サブリースから賃貸管理への移行メリット |
| 移行時のデメリットやリスク |
| サブリースから賃貸管理へ移行する際の注意点 |
| まとめ |
1. サブリースと賃貸管理の違いとは？
まず、サブリース契約と賃貸管理契約の違いを押さえておきましょう。
サブリース契約：物件のオーナーはサブリース会社に物件を貸し出し、サブリース会社が第三者（賃借人）に再度貸し出します。空室リスクは基本的にサブリース会社が負い、オーナーは毎月定額の家賃収入を得られますが、収入が固定化されサブリース会社への手数料がかかるほか、契約更新時に家賃見直しが行われることもあります。
賃貸管理契約：オーナーが賃借人に直接物件を貸し出し、管理会社はその管理や募集を代行する形です。家賃保証がないため空室リスクはオーナー自身が負いますが、賃借人からの家賃がそのまま収入となり、サブリースよりも収益性が高くなることもあります。
| サブリース | 賃貸管理 | |
|---|---|---|
| 家賃の受け取り先 | サブリース会社 | オーナー |
| 空室リスク | サブリース会社が負担（保証家賃あり） | オーナーが負担 |
| 管理業務 | サブリース会社 | 管理会社が対応（委託内容による） |
| 家賃設定 | サブリース会社 | オーナーが自由に設定可能 |
2. サブリースから賃貸管理への移行メリット
サブリースから賃貸管理へ移行する主なメリットは、収入が安定して増える可能性がある点です。
収益性の向上
賃貸管理契約の場合、管理手数料は通常数パーセント程度であり、サブリース契約のように家賃保証手数料が含まれることはありません。そのため、オーナーが受け取る収益が増える可能性があります。
例：市場家賃が20万円の場合
サブリース: 家賃保証額が16万円（年間192万円）
賃貸管理: 手数料3%を差し引いても、月収は19万4千円（年間232万8千円）
→ 年間で40万8千円の収益差
またサブリースの場合、一定期間経過するとサブリース会社から保証家賃の減額を求められるケースもあります。長期的にはオーナーの想定した収益が減少する可能性があります。
柔軟な家賃設定
サブリース契約では家賃設定が固定化されることが多く、契約期間中に変更がしづらいというデメリットがあります。また家賃を下げて入居者を増やすような方針が取られることもあり、オーナーの希望が反映されない場合があります。賃貸管理契約にすることで、物件の需要や市場価格に応じて家賃を柔軟に見直すことができます。
契約内容の透明性
サブリース契約はオーナーと管理会社の間の契約であり、賃借人との契約内容はオーナーが直接関与しないことが多いです。賃貸管理契約に移行することで、契約内容の透明性が高まり、オーナーと賃借人の信頼関係が築きやすくなります。
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3. 移行時のデメリットやリスク
一方、賃貸管理への移行には、特有のデメリットやリスクも存在します。
空室リスクの負担
サブリース契約では管理会社が空室リスクを負うため、オーナーは毎月固定収入を得られますが、賃貸管理契約に移行すると空室期間中は収入が発生しません*。そのため、オーナーには空室リスクの負担がかかります。
※サブリースの場合でも基本的には免責期間が設定されていて、その期間中は家賃保証の対象外となります。
賃借人とのトラブル対応
賃貸管理契約に移行すると、管理会社が賃借人対応を代行してくれるものの、オーナーが対応に関与するケースもあります。賃借人からのクレームや家賃滞納問題など、直接管理が求められる場面が出てくる可能性があるため、対策が必要です。
4. サブリースから賃貸管理へ移行する際の注意点
移行するにあたっては、いくつかの準備が重要です。
契約内容の確認と交渉
サブリース契約の解約には多額な違約金やペナルティが設定されている場合が多く、また長期契約が多いため簡単に解約できないケースもあります。契約内容を十分に確認し、管理会社と慎重に交渉を行うことが必要です。
賃貸市場の調査
賃貸管理契約に移行すると、家賃設定や募集条件がオーナーにとって重要になります。周辺の市場動向や家賃相場を事前に調査し、適正な家賃設定をすることが成功の鍵となります。
管理会社の選定
賃貸管理会社によって、提供されるサービスや手数料、対応力が異なります。信頼できる管理会社を選び、サービス内容を確認したうえで依頼することが大切です。
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5. まとめ
| サブリース | 賃貸管理 | |
|---|---|---|
| 収益性 | 市場家賃の80〜90%保証 | 市場家賃の100%を得られる可能性 |
| 空室期間 | 家賃収入あり（免責期間を除く） | 家賃収入なし |
| 管理の手間 | サブリース会社が全て管理 | 管理会社が対応（オーナーの関与も可能） |
| 柔軟性 | サブリース会社に運用方針を任せる | オーナーが自由に決定可能 |
| 長期的な収益安定性 | 家賃保証が契約期間中に減額されるリスクあり | 空室リスクはあるが市場変動に対応できる |
サブリースから賃貸管理へ移行することは、オーナーにとって収益性を向上させるチャンスである一方、空室リスクや賃借人対応といった新たな責任が生じます。各種リスクとリターンをしっかりと理解し、管理会社との契約内容や手数料、サポート体制を慎重に確認することで、安定した不動産経営を目指すことができるでしょう。
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